Статистический анализ стоимости аренды жилья в г. Москве

МАГИСТЕРСКАЯ ДИССЕРТАЦИЯ

Тема: Статистический анализ стоимости аренды жилья в г.Москве

Выполнила:

Студентка группы 71 САЭСП

Кузнецова Лера Евгеньевна

Научный руководитель:

доцент, к.т.н. Сиротин В.П.

Москва 2013г.

Глава 1. Система показателей жилищных условий населения и рынка аренды жилья ……………………………………………………………..…...6

1. 
   Рынок аренды жилья в России и за рубежом…………………...……..6
   
2. 
   Характеристика жилищных условий населения в г. Москве…..……11
   
3. 
   Показатели спроса и предложения, динамика цен на рынке аренды жилья в г.Москве…………………………………………………………..16
   

2.1. Моделирование стоимости аренды жилья………………………...……21

2.2. Моделирование распределения жилой недвижимости по месячной стоимости аренды жилья…………………………………………………..…28

2.3. Регрессионная модель стоимости аренды квартиры………………..…33

2.4. Дифференциация районов Москвы по основным показателям, характеризующим стоимость аренды жилья……..........................…………35

Глава 3. Исследование тенденций развития рынка жилой недвижимости………….......................................................................………40

3.1. Анализ доходности от сдачи квартиры в аренду………………………40

3.2. Перспективы развития рынка жилья в г.Москве…………………….…43

3.3. Анализ альтернативных способов улучшения жилищных условий….46

Заключение…………………………………………………………………….51

Литература…………………………………………………………………….54

Приложения…………………………………………………………………...60

Обеспеченность населения жильем, улучшение жилищных условий является одной из главных проблем социальной политики. Хорошие жилищные условия – это одна из основных потребностей человека. Основная функция жилища – обеспечение благоприятной среды обитания человека. Дом - это место, где мы общаемся с близкими и родными людьми, воспитываем детей, ведем домашнее хозяйство, где человек может не только отдыхать, но и учиться, а порой и работать. Возможность граждан приобретать жилье или арендовать его повышает мобильность населения.

Анализ рынка аренды жилья имеет большое практическое значение. В России в отличие от стран ЕС, США и Канады расчет ВВП проводится по другой методологии. На данный момент в России в оценку ВВП включается реальная аренда. В зарубежных странах в расчет ВВП включен вмененный доход, показывающий величину денежных средств, которую может получить собственник от сдачи жилья в наем. К 2014 году Росстат намерен изменить оценку ВВП согласно с СНС 1993 года. В этом случае разница между ВВП России и странами Европы, а также США уменьшится. Все это обуславливает актуальность выбранной темы исследования.

Развитие рынка арендного жилья является важным элементом жилищной политики любой страны. Проблемы, возникавшие в связи с поиском квартиры, как в старые времена, так и в современном мире, очень схожи.

В ходе написания магистерской диссертации были поставлены и решены следующие задачи:

- анализ современной ситуации на рынке аренды жилья в г. Москве;

- построение регрессионной модели оценки стоимости аренды жилья;

- дифференциация регионов Москвы по основным показателям, оказывающим влияние на стоимость аренды жилья;

- сравнительный анализ альтернативных способов улучшения жилищных условий населения: покупки и аренды квартиры.

Научная новизна магистерской диссертации заключается в применении комплекса методов статистического анализа для исследования рынка аренды жилья и факторов оказывающих влияние на стоимость аренды.

При написании работы были использованы следующие статистические методы:

- корреляционно-регрессионный анализ;

- непараметрическая и параметрическая классификации: кластерный анализ, декомпозиция распределения.

На защиту выносятся следующие положения:

- спрос и предложение на рынке аренды жилья имеют сезонный характер;

- существует четыре класса жилья: эконом, комфорт, бизнес и элитный класс.

- приобретение жилья и последующая сдача его в аренду, наряду с вложением денег на депозит, выступает как способ получения доходности.

Магистерская диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложения. Во введении обоснована актуальность выбранной темы, а также отражены цели, объект, предмет и задачи исследования.

В связи с тем, что в последнее время стоимость аренды квартир неуклонно растет и спрос не уменьшается, арендодатели пытаются сделать все возможное, чтобы как можно выгоднее сдать свою недвижимость.

Для проведения статистического анализа были использованы ППП, такие как MSExcel, Statistica, SPSS.

1. 
   Рынок аренды жилья в России и за рубежом
   

- защита интересов квартиросъемщиков;

- реализация прав граждан на комфортное жилье;

- обеспечение доступности жилья;

- представление интересов квартиросъемщиков в различных международных организациях;

- оказание помощи в создании национальных организаций квартиросъемщиков.[61]

С появлением современных агентств недвижимости, рынок аренды жилья стал более систематизированным. Если раньше было сложно найти арендодателя, то сейчас проблема в корне изменилась. Предложений об аренде квартир очень много, и возникают трудности с поиском арендаторов. Очень важно не потеряться в огромном количестве предложений по сдаче квартир в аренду и выбрать оптимальный вариант.

Существует два типа нанимателей. К первому типу относятся граждане, проживающие в муниципальных квартирах, ко второму – арендаторы частных квартир.

В 1990г. в России более 70% жилищного фонда использовалось государством в качестве арендного муниципального жилья. Как и в европейских странах с переходной экономикой, в нашей стране с началом процесса приватизации сократились объемы жилья, предоставляемого в аренду, и начал развиваться рынок аренды частного жилья.

В 2005 году Всемирным банком было проведено исследование, в котором рассматривались результаты массовой приватизации жилья в европейских странах с переходной экономикой, а также странах Центральной Азии. В работе рассматриваются проблемы, связанные с арендой жилья, с которыми столкнулись страны с переходной экономикой. Среди этих стран присутствуют Армения, Литва, Польша, Румыния, Россия, Сербия. В ходе приватизации исчез фонд социального жилья, а молодежь, составляющая большую часть мобильного населения, не всегда может позволить себе арендовать частное жилье. В связи с этим сокращение объемов арендного жилья привело к снижению мобильности населения.[23]

Большая часть зарубежных и отечественных работ, посвященных анализу рынка аренды жилья, базируется на экспертных оценках. Исследованием рынка аренды жилья занимаются маркетинговые агентства. Часть исследований посвящена анализу аренды как способа инвестиций. Инвесторами в данном случае являются арендодатели и государство (в случае с муниципальными квартирами).

Маркетинговые агентства изучают объем рынка недвижимости, динамику цен, динамику и структуру спроса и предложения, а также перспективы развития рынка недвижимости. Особое внимание уделяется факторам, определяющим предложение арендного жилья. На предложение жилья оказывают влияние темпы роста инвестиций в строительство, амортизация жилищного фонда. Вложение денег в новое жилье, с целью последующей сдачи его в аренду оказывается выгодным в долгосрочной перспективе. За счет роста стоимости квадратного метра, при последующей перепродаже жилья, можно получить доход, в несколько раз превышающий доходность от сдачи квартиры в аренду.[17]

Зарубежная литература рассматривает жилищную тематику с позиции оказания помощи малообеспеченным слоям населения через развитие государственных программ.

В книге Ira Gary Peppercom и Claude Taffin "Rental Housing: Lessons from International Experience and Police for Emerging Markets" рассматривается рынок аренды жилья в странах с переходной экономикой. В книге содержаться рекомендации по развитию рынка аренды государственными органами, проводящими социальную политику по улучшению жилищных условий населения.

Процесс становления российского рынка аренды жилья и сравнение с западным опытом подробно описан в книге Шоминой Е.С. «Квартиросъемщики - наше «жилищное меньшинство»: российский и зарубежный опыт развития арендного жилья». Автором затрагиваются такие аспекты как качество жилья, жилищные последствия глобализации, трудовые миграции, функции жилища в современном обществе. [26]

Аренда жилья является неотъемлемой частью функционирования рынка жилья. В одной из публикаций ООН экономической и социальной комиссии стран Азии и Тихого океана "Housing the poor in Asian cities" представлены варианты политики по содействию и регулированию арендного жилья среди бедного городского населения. Эти слои населения оказываются самыми уязвимыми в вопросах жилищной политики.

Доводы в пользу владения собственным жильем описаны в статье Anna K.Tibaijuka "Rental housing: an essential option for the urban poor in developing countries". Автор придерживается идеи изменения нормативной базы правительством, развития программ помощи необеспеченным жилищными условиями слоям населения путем создания арендного жилья и совершенствования существующей системы жилищного строительства. Стратегии развития арендного жилья подробно описаны в статье опубликованной ООН "Review of rental systems and rental stability: Recommendation for public policy".

В каждой стране рынок аренды недвижимости имеет свои особенности. В Германии жилье является предметом первой необходимости и квартиросъемщик имеет больше прав, чем владелец. Хозяин может посещать квартиру только в определенное время и практически не имеет права выселить жильцов. Цены на аренду квартиры определяют не арендодатели, а квартиросъемщики.

В отличие от Германии в Америке цены регулируют домовладельцы, однако арендная плата может измениться раз в год максимум на 6%.

В Австралии существует формула для расчета оптимальной недельной стоимости аренды, разработанная специалистами по недвижимости:

А=(С/1000-С/10000),

где А-стоимость аренды в неделю,

С- стоимость дома или квартиры. [59]

Цены на аренду жилья в Японии на первый взгляд схожи с Московскими. Однако, в этой стране принято действовать только через посредников, услуги которых сопоставимы с месячной стоимостью аренды квартиры. Кроме того, необходимо вносить залог за три месяца, оплачивать услуги уборки подъезда, освещения улиц перед домом и т.п. В итоге, первоначальный взнос за аренду квартиры площадью 21кв.м. может достигать 4000 евро.[14]

В целом стоимость квартиры аренды в Москве можно считать достаточно высокой по сравнению с Европейскими странами. Владелец компании Realty-Europe GmbH Маркус Постер считает, что «в Берлине, Мадриде или Риме можно снять квартиру в центре города намного, иногда в разы, дешевле, чем в Москве. Сегодня средней ценой за 70 метров жилья в центре любой столицы можно считать отметку в 700 евро» (табл.1) [42]

Таблица 1

Стоимость аренды жилья за рубежом

В Европе популярна «обратная аренда» (leaseback) – схема, при которой покупатель приобретает жилье и сдает его в аренду управляющей компании на определенный срок».³ Этот период в среднем составляет 10 лет. Управляющая компания, в свою очередь, сдает в аренду жилье на короткие сроки. Владелец получает рентный доход по заранее оговоренной ставке. Годовой доход от подобного вида аренды в 2012 году составил 4-5% годовых.

Данная схема зародилась во Франции в 1976 году в рамках программы по развитию туризма, а затем распространилась на другие страны, такие как Швейцария, Италия, Испания.

Аренда может выступать как способ сохранения капитала. Высокие доходы от аренды можно получать в тех странах, где не развит рынок ипотеки. Например, в Москве граждане рассматривают покупку квартиры с последующей сдачей ее в аренду как один из видов инвестиций. Эта практика широко развита в Амстердаме, Париже, Мюнхене, Брюсселе, где по оценкам GPG средний доход от аренды в 2010-2012 гг. составил 7,86% годовых.[27]

Качество жилищных условий населения определяется тремя составляющими:

1) наличием коммуникаций;

2) состоянием жилищного фонда;

3) обеспеченностью населения жильем.

Основным показателем жилищных условий населения является средняя обеспеченность населения жилой недвижимостью. Согласно международным стандартам размер общей площади на одного проживающего должен составлять не менее 30 квадратных метров. В России по Федеральному стандарту социальной нормы площадь жилья на одного члена семьи из трех и более человек должна составлять 18 кв.м, на семью из двух человек - 42 кв.м, на одиноко проживающего человека - 33 кв.м общей площади жилья. На конец 2011 года жилой фонд Москвы составил 217,7 млн.кв.м общей площади. Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя, на конец на конец 2011 года в Москве составила 18,7 кв.м., по отношению к 2000 году она выросла на 2,2%, отчасти ее рост вызван не только объемами ввода жилья, но и сокращением численности населения.

По данным Федеральной службы государственной статистики в 2011 году Москва входила в десятку регионов России с самой низкой обеспеченностью населения жильем (рис.1).
Рис. 1. Общая площадь жилых помещений. приходящихся в среднем на одного жителя в регионах России в 2011 году, кв. м.

Жилищный фонд представлен в основном панельными домами, которые составляют 54,5% общей площади жилого фонда, на блочные и кирпичные дома приходится 13,2% и 24,9% соответственно (рис.2).

По данным Департамент жилищной политики и жилищного фонда г.Москвы 47,5 % жилого фонда составляют дома, построенные более 48 лет назад (приложение 1).

На конец 2011 года ветхий и аварийный жилищный фонд составил 745,2 тыс. кв. метров. По сравнению с 2000 годом его доля в общей площади жилого фонда уменьшилась с 1,3% до 0,3%.

В 2011 году на территории Москвы за счет всех источников финансирования построено 23,5 тыс. новых благоустроенных квартир общей площадью 1863,55 тыс. кв. метров.

По данным выборочного обследования бюджетов домашних хозяйств, около 25 % домохозяйств не удовлетворены своими жилищными условиями. Причинами неудовлетворенности (по данным комплексного наблюдения условий жизни населения) для 27,6 % домохозяйств является стесненность проживания. Намерения улучшить свои жилищные условия в ближайшие 2-3 года имеют около 11,4 % домохозяйств. Треть из них собирается купить другое жилье, в основном на рынке вторичного жилья, или построить новый дом (табл.2).

Жилищные условия	% людей, согласных с утверждением
Не стесненные	70,2
Стесненные в т.ч. собираются улучшить жилищные условия	27,6
	11,4
Затруднились ответить	2,2

На начало 2011 года в Москве на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях состояло 111,3 тыс. семей. Получили жилые помещения и улучшили жилищные условия за 2011 год 5,7 тыс. семей (4,7% от числа, состоящих на учете на начало года), в том числе 833 семьи из числа многодетных (приложение 2).

В период с 2000 по 2012 гг. цены не первичном и вторичном рынке жилья выросли в 7 и 9 раз соответственно (рис. 5). Резкий рост цен произошел в 2006 году по сравнению с 2005 годом, когда цены на первичном рынке жилья выросли на 74%, а на вторичном – на 84% (приложение 3).[42]

Источник: Федеральная служба государственной статистики

Рис. 5. Динамика средних цен на типовые квартиры за 1 м²в г.Москве на первичном и вторичном рынке жилья в период 2002-2012 гг.,в сопоставимых ценах, тыс. рублей

Рост цен является важным фактором, влияющим на уровень доступности жилья. Основными причинами резкого роста цен на первичном рынке жилья в этот период стали:

- приток иностранных инвестиций (по сравнению с 2005 годом он вырос в 38 раз);

- развитие ипотечного кредитования (в 2006 году начала действовать программа «Доступное жилье»).[33]

Основными факторами, определяющими спрос и предложение на рынке аренды жилья являются: уровень цен, качество жилья, денежные доходы, жилищная обеспеченность населения. Спрос и предложение на рынке аренды имеют сезонный характер. Предложение на рынке аренды жилья увеличивается в конце весны с началом дачного сезона, и в сентябре с началом учебного года. В начале осени возрастает и спрос на арендное жилье.

После кризиса 2008-2009 гг. спрос на рынке аренды на протяжении нескольких лет в среднем в 2-3 раза превышает предложение.(рис.6)
Источник: «МИЭЛЬ-аренда»

Рис.6. Динамика индексов спроса и предложения квартир на рынке аренды в г. Москве в январе 2009 – ноябре 2012 гг.

Москва - один из самых дорогих городов мира. По данным Росстата средняя заработная плата по Москве в 2012 году составила 44 тыс. рублей, тогда как прожиточный минимум в столице был равен 10,7 тыс. руб. Среднестатистический житель столицы может позволить себе арендовать однокомнатную квартиру, но при этом необходимо будет снизить расходы на остальные нужды.

На рынке аренды жилья г. Москвы представлены квартиры различных типов: от бюджетных однокомнатных квартир до элитных апартаментов. Основными игроками на рынке аренды выступают частные лица.

В 2012 году наибольший объем предложения в центре Москвы был сосредоточен в Хамовниках, на Арбате и в районе Тверской улицы (рис.7).[31]

По данным аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ-недвижимость наибольшим спросом на рынке аренды жилья в столице пользуются квартиры с месячной стоимостью аренды 30-90 тыс. руб. (рис.8) Оценка производилась по базе данных объявлений о сдаче в аренду квартир. Как видно из графика максимальный спрос в конце прошлого года пришелся на квартиры стоимостью от 30-90 тыс. руб./мес., в данном диапазоне спрос был меньше предложения.

Источник: «МИЭЛЬ-аренда»

В начале 2013 года Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства утвердил единую методику классификации жилья, согласно которой на первичном рынке выделяют четыре класса:

- эконом-класс;

- класс комфорт;

- бизнес класс;

- элитный класс. [56]

В декабре 2012 года в ЮАО и ЮВАО для сдачи в аренду предлагалось наибольшее число квартир эконом-класса: 15,2% и 14,55% соответственно. Наименьшее количество квартир эконом-класса было представлено в СЗАО - 5,77% (рис.9).

Стоимость аренды жилья растет с ростом цен на недвижимость (приложение 4). В третьем квартале 2012 года по сравнению с началом 2010 индекс цен на жилье вырос на 11% на первичном рынке жилья и на 7% - на вторичном (рис.10).[56] Помимо роста цен на жилье, на стоимость аренды оказывает влияние: рост стоимости коммунальных услуг; рост уровня зарплат. В столице жилье относительно уровня заработка переоценено в три с половиной раза. На момент проведения исследования квадратный метр жилья в Москве на вторичном рынке стоил 163 тыс. руб., а средний доход граждан составлял 46,5 тыс. руб.[56]
Источник: Федеральная служба государственной статистики

Рис.10. Индекс цен на жилье в Москве на первичном и вторичном рынке жилья и индекс потребительских цен в период с 1 квартала 2010 по 3 квартал 2012 гг.

Главная трудность при выборе арендного жилья заключается в том, чтобы разобраться в разнообразии предложений, выбрав наиболее оптимальное сочетание цены, местонахождения, состояния и площади квартиры. Определяющим фактором является стоимость аренды.

В 2012 году по сравнению с 2010 стоимость аренды однокомнатной квартиры увеличилась на 7,6%, двухкомнатной – на 15,4%, трехкомнатной – на 19,4% (табл.3). [41]

Таблица 3

Динамика цен на аренду квартир различных типов в Москве в 2010-2012 гг.

Тип квартир	Цена, тыс.руб.			Темп роста цен, % к предыдущему году
	2010	2011	2012	2010	2011	2012
однокомнатные	26	27,6	28	-	106,15	101,45
двухкомнатные	37,7	41,3	43,5	-	109,55	105,33
трехкомнатные	53,1	62,6	63,4	-	117,89	101,28

Стоимость аренды жилья в Москве в основном зависит от удаленности от центра города, состояния квартиры (наличие ремонта, мебели, бытовой техники), от площади квартиры.

На стоимость аренды жилья оказывает влияние время года. Индекс сезонности позволяет наглядно представить изменение цен на аренду квартир в течение года (рис. 11)
Рис. 11. График сезонной волны стоимости аренды жилья

 Индекс сезонности рассчитывается следующим способами:

где y_t - уровень временного ряда;  — среднемесячное значение показателя  за все месяцы (общая средняя), y_trend - соответствующий уровень тренда.

Если средний индекс сезонности превышает 100 % — это свидетельствует о влиянии сезонного фактора в сторону увеличения уровней динамического ряда и наоборот. 

Рост цен на аренду жилья обычно приходятся на сентябрь-октябрь, что связано с началом учебного года, притоком иногородних студентов, а также в сентябре многие граждане начинают работать на новом месте (рис.12). К декабрю цены на аренду жилья падают на 10-15% (приложение 5).

Для тех, кто хочет арендовать квартиру по самой низкой цене, эксперты советуют делать это в середине весны, когда начинается дачный сезон, и многие горожане хотят сдать свои квартиры, чтобы они не простаивали все лето пустыми, и готовы сделать это по наиболее привлекательным ценам.

Самые низкие цены на аренду квартир, по-прежнему остаются на востоке и юго-востоке столицы, особенно в районах около МКАД. Центральный Западный округа столицы отличаются самыми высокими ценами на аренду (рис.13).

Источник: сайт «Индикаторы рынка недвижимости»

По данным Московской городской службы недвижимости, в середине января 2012 года цены на аренду однокомнатных квартир в Москве были в следующем диапазоне:

- в пределах Кольцевой линии метро – 32-35 тыс. руб.;

- 4-5 станций метро от кольца – около 27-30 тыс. руб.;

- конечные станции метро, отдаленные спальные районы – 23-25 тыс. руб.

По оценкам экспертов РИА Новости «стоимость найма достигла своего потолка – аренда даже однокомнатных квартир эконом-класса в столице уже и так недоступна для многих граждан, а так как доходы населения серьезно не увеличиваются, то нет предпосылок для дальнейшего роста цен..[50]

Стоимость аренды является определяющим фактором при выборе жилья арендаторами. По данным аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ» в 2012 году средняя цена на аренду однокомнатной квартиры в Москве составила 28 тыс. руб., двухкомнатной –43,5 тыс. руб., трехкомнатной – 63,4 тыс. руб.

На стоимость аренды оказывает влияние месторасположение квартиры, ее оборудованность, а также время года. Самые низкие цены на аренду можно наблюдать в весенний период. С началом учебного года и ростом деловой активности граждан, цены на аренду поднимаются.

Среди деловых людей наибольшим спросом в Москве пользуются квартиры в центре города. Студенты и семьи с детьми отдают предпочтение квартирам на окраине, т.к. цена на аренду таких квартир в 1,5-2 раза ниже.

По оценкам экспертов в 2012 году цены на аренду достигли своего пололка, так как даже аренда квартир эконом класса недоступна для многих граждан.