Теоретические аспекты рынка недвижимости Рынок недвижимости и его инфраструктура

1.1. Рынок недвижимости и его инфраструктура

1.2. Субъектная структура рынка недвижимости

1.3. Рынок недвижимости как интегрированная категория рынка

2.1 Анализ отечественного рынка жилищного строительства

2.2 Анализ государственной программы жилищного строительства 2005-2007гг.

2.3 Ипотечное кредитование как одно из факторов развития жилищного строительства в Республике Казахстан

3.1 Проблемы развития программы индивидуального жилищного строительства

3.2 Перспективы развития риэлторского бизнеса в Казахстане

3.3 Исследование рынка недвижимости на международном уровне

Подъем экономики Казахстана, а также стремление большей части населения к улучшению своих жилищных условий обусловили актуальность жилищного строительства в республике. За последние годы структура вводимых в эксплуатацию жилых домов изменилась по формам собственности и источникам финансирования. Государство перестало быть основным участником в жилищном строительстве, и теперь основную роль стали играть частные и индивидуальные застройщики. Сегодня, только в Алматы, строительную деятельность, в том числе по возведению и реконструкции нежилого фонда, ведут более 950 крупных и мелких строительных организаций. Вследствие этого, по итогам 2006 года в южной столице сдано в эксплуатацию 484 жилых дома общей площадью 283 471 кв. м, что на 15,7% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Кроме того, на эти цели было использовано 15 364 млн.. тенге, что в 1,6 раза больше, чем в 2005 году.

Однако следует отметить, что темпы роста цен на первичном и вторичном рынках были различными. Недостаточное строительство квартир среднего и эконом-класса привело к тому, что цены на вторичном рынке обогнали цены новостроек. Такая парадоксальная, на первый взгляд, ситуация объясняется довольно просто. Типовая 2-х комнатная квартира на вторичном рынке имеет площадь около 45 кв. м, что, при стоимости в 1000 долларов за квадратный метр, составит 45 000 долларов. А ведь 90% нынешних новостроек рассчитано на клиента с высоким уровнем достатка, и, соответственно, площади квартир в таких домах очень велики. Двухкомнатная квартира в новом доме с минимальной площадью в 80 кв. м, при средней стоимости 900 долларов за квадратный метр, обойдется в 72 000 долларов (в черновой отделке), что значительно превышает стоимость квартиры на вторичном рынке.
Глава 1. Теоретические аспекты рынка недвижимости
1.1 Рынок недвижимости и его инфраструктура
Рынок недвижимости представляет собой определенный набор механизмов, по­средством которых передаются права на собственность и связанные с ней инте­ресы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

Более полным будет определение рынка недвижимости как комплекса отно­шений связанных с созданием новых и эксплуатацией уже существующих объек­тов недвижимости. Таким образом, основные процессы функционирования рынка недвижимости - это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость.

Национальный рынок недвижимости - совокупность региональных и локаль­ных рынков, отличающихся друг от друга асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость, и особенно состоянием законодательства, политической и социальной стабильностью и т. д.

Рынок недвижимости как любая саморегулирующаяся система характеризует­ся спросом, предложением, ценой, инфраструктурой.

К основным функциям рынка относятся:

• 
  информация о ценах, спросе и предложении;
  
• 
  посредничество - установление связей между потребителями, спросом и предложением;
  
• 
  свободное формирование цен на объекты недвижимости и защита прав соб­ственности;
  
• 
  перераспределение инвестиций в объекты недвижимости;
  
• 
  обеспечение свободы предпринимательства;
  
• 
  эффективность решения социальных программ.
  

Однозначного определения термина «инфраструктура» в современной эконо­мической науке не существует. В широком смысле, под инфраструктурой пони­мается совокупность видов экономической деятельности, обслуживающих про­изводство и обеспечивающих условия жизнедеятельности рассматриваемого объекта.

На рынке недвижимости под инфраструктурой понимаются профессиональ­ные и институциональные участники рынка недвижимости, влияющие на созда­ние и потребление полезных свойств объектов недвижимости, а также их распре­деление в рыночной среде.

Уровни инфраструктуры могут быть различными:

• 
  народнохозяйственный - макроуровень (на уровне республиканского рынка недвижимости);
  

• 
  региональный (рынок недвижимости отдельного региона);
  
• 
  локальный (отдельный сектор рынка недвижимости);
  
• 
  объектный, микроуровень (отдельный объект недвижимости).
  

• 
  инженерно-технологический (с точки зрения профессиональных деятелей);
  
• 
  трансаквдонный (психолого-поведенческий);
  
• 
  рыночный и макрорыночный (рассматривается с точки зрения специали­стов по теории рыночной экономики);
  
• 
  социальный (с точки зрения общественных деятелей).
  

Существенным обстоятельством, определяющим особенности рынка недвижи­мости, является высокий уровень затрат, связанных с осуществлением различно­го рода сделок с объектами недвижимости - трансакционных издержек. Целям минимизации данных издержек может способствовать решение задач в рамках трансакционного подхода к формированию инфраструктуры рынка недвижимости.

Особые задачи в рамках формирования инфраструктуры рынка недвижимо­сти решают государственные, общественные и коммерческие институты в обла­сти управления рыночным развитием рынка недвижимости, в том числе по на­правлениям реформирования, регулирования и контроля.

Кроме рыночных задач инфраструктура рынка недвижимости должна обеспе­чивать и решение социальных задач, без которых как экономическая система в це­лом, так и региональные рынки недвижимости перестают быть полноценными.

С точки зрения инженерно-технологического подхода инфраструктура рынка недвижимости - это набор механизмов профессиональной деятельности, име­ющих своей целью распределение достоверной информации об объектах недви­жимости между различными категориями потребителей.

Основные задачи и методы формирования инфраструктуры рынка недвижи­мости с точки зрения инженерно-технологического подхода:

1. 
   Разработка и внедрение стандартов описания объектов недвижимости всех видов с целью заключения сделок с ними. Решение этой задачи осуществля­ют системные аналитики с участием профессионалов-практиков.
   
2. 
   Создание единого информационного пространства рынка недвижимости
   и обеспечение его информационной открытости (осуществляют исследова­тели рынка недвижимости с участием специалистов в области информаци­онных технологий).
   
3. 
   Формирование и законодательное закрепление эталонных требований к объ­ектам недвижимости и к профессиональной деятельности на рынке недвижи­мости, а также разработка инструктивных и регистрационных документов,
   регламентирующих сделки на рынке недвижимости (осуществляют государственные органы, регулирующие рынок недвижимости, при инициативном
   участии и контроле общественных объединений, профессионалов и специа­лизированных исследовательских организаций).
   
4. 
   Формирование банков данных эталонных (модельных) технологий деятель­ности на рынке недвижимости, модельных пилотных проектов по их отработке и механизмов их тиражирования среди профессиональных участни­ков рынка недвижимости (осуществляют общественные профессиональные объединения, коммерческие и некоммерческие исследовательские органи­зации).
   

Основные задачи и методы формирования инфраструктуры рынка недвижи­мости с точки зрения трансакционного подхода:

1. 
   Формирование и внедрение профессиональных норм и стандартов взаимо­отношений участников рынка недвижимости, сводящих к минимуму затра­ты на проведение операций (трансакций) на этапах поиска информации
   (ведение переговоров; принятие решений; правовое закрепление сделок уча­стников; координация усилий участников; контроль и восстановление нару­шенных прав; применение санкций к нарушителям). Эти задачи решают
   руководители агентств, менеджеры, психологи, специализированные под­
   разделения общественных объединений, подразделения и организации систем профессионального обучения.
   
2. 
   Создание института инфраструктуры рынка недвижимости, обеспечиваю­щего координацию действий участников рынка недвижимости, исследова­ние и анализ, контроль и регулирование на рынке недвижимости.
   
3. 
   Формализованное описание профессиональных норм и стандартов взаимо­отношений участников рынка недвижимости и тиражирование их в профес­сиональной среде.
   

С точки зрения методологического подхода инфраструктура рынка недвижи­мости - набор механизмов, поддерживающих в качестве экономической системы базовые рыночные принципы функционирования процессов создания и потреб­ления полезных свойств объектов недвижимости и обеспечивающих эффектив­ные решения отведенного ей круга задач.

Основные задачи и методы формирования инфраструктуры рынка недвижи­мости с точки зрения методологического подхода:

1. 
   Создание системы мониторинга и исследования процессов функциониро­вания рынка недвижимости, выявление на этой основе путей, способов
   и средств реформирования и развития рынка (осуществляют исследова­тельские подразделения общественных объединений при участи профессио­налов-практиков, а также коммерческие исследовательские организации
   рынка недвижимости).
   
2. 
   Создание специализированных государственных, общественных и коммер­ческих институтов управления развитием рынка недвижимости:
   

• 
  органа координации усилии государственных учреждении и ведомств, цели которых направлены на развитие рынка недвижимости;
  
• 
  специализированных структурных подразделений органов государствен­ной власти и местного самоуправления, ориентированных на реформиро­вание, регулирование и контроль рынка недвижимости, защиту собствен­ника на рынке недвижимости от противоправных действий;
  
• 
  саморегулируемых и общественных организаций, профессиональных и потребительских союзов рынка недвижимости;
  
• 
  образовательных учреждений и информационных центров рынка недви­жимости;
  
• 
  некоммерческих и коммерческих организаций - исследователей и ини­циаторов реформирования отдельных сегментов рынка недвижимости.
  

Приведем пример ограничений методологического подхода, снижающего эф­фективность деятельности по формированию инфраструктуры рынка недвижи­мости. Реализация программы приватизации в сфере промышленного производ­ства, нацеленной на воссоздание частной собственности, при нерешенности ряда инженерных задач привела к формированию прослойки «промышленных рантье», основывающих свою деятельность на остатках основных фондов предприятий и не желающих что-либо производить.

Инфраструктура рынка недвижимости с точки зрения социального подхода - это набор механизмов эффективного решения социальных задач с созданием и потреблением полезных свойств объектов недвижимости. Основными задача­ми формирования инфраструктуры рынка недвижимости с точки зрения соци­ального подхода являются:

• 
  развитие законодательной и нормативной базы рынка недвижимости;
  
• 
  создание системы общественного контроля за соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка недвижимости, защиты их прав и ин­тересов.
  

В основе комплексного подхода к формированию инфраструктуры рынка не­движимости лежит рассмотрение инженерной, трансакционной, рыночной и соци­альной составляющих его инфраструктуры как взаимосвязанных и взаимодопол­няющих элементов единой целостной системы институтов рынка недвижимости. Только комплексный подход формирования инфраструктуры рынка недвижимо­сти может синхронизировать процессы его функционирования и обеспечить их наивысшую эффективность.

• 
  развитие (создание) объектов недвижимости;
  
• 
  управление (эксплуатация) объектами недвижимости;
  
• 
  оборот прав на ранее созданную недвижимость.
  

Для усвоения сути процессов, происходящих на рынке недвижимости, и выяв­ления структурной определенности каждого из четырех секторов используем ме­тод декомпозиции.

Основные признаки рынка развития (создания) объектов недвижимости в пере­ходный период:

• 
  слабая изученность;
  
• 
  отсутствие качественно отработанных технологий эффективного и эконо­мичного строительства и, следовательно, долгосрочного спроса на строительное оборудование, материалы и др.
  

Сектор оборота прав на недвижимость формирует рыночную цену ее объектов.

Привлекательность, объем и динамика развития секторов зависят от связан­ных с ними финансовых потоков, подразделяемых:

• 
  на инвестиции;
  
• 
  товарные;
  
• 
  ипотеку;
  
• 
  доходы и налоги от сделок;
  
• 
  эксплуатации объектов недвижимости.
  

Состав профессиональных участников рынка недвижимости определен переч­нем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

• 
  органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею;
  
• 
  организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство
  и землепользование (республиканские и областные земельные органы, зани­мающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра); зони­рованием территорий, оформлением землеотвода;
  
• 
  Республиканские и областные органы архитектуры и градостроительства,
  занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов
  застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадаст­ра, выдачей разрешений на строительство;
  
• 
  органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занима­ющиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных про­ектов;
  
• 
  органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений, органы техниче­ской, пожарной и иных инспекции, занимающихся надзором за строитель­ством и эксплуатацией зданий и сооружений.
  
• 
  К неинституционалъным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся:
  
• 
  предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или фи­зические лица, в том числе унитарные предприятия, осуществляющие ком­мерческую деятельность (работы, услуги) на рынке в соответствии с законом
  (имеется в виду регистрация, а в необходимых случаях - лицензирование
  деятельности);
  
• 
  инвесторы, осуществляющие вложения собственных, заемных или привле­ченных имущественных, финансовых, интеллектуальных и других средств в форме инвестиций в объекты недвижимости¹;
  
• 
  риэлтеры (брокеры), оказывающие услуги продавцам и покупателям при
  совершении сделок с объектом недвижимости;
  
• 
  девелоперы (застройщики), владеющие на правах собственности или арен­ды участком земли и принявшие решение о создании и развитии объектов
  недвижимости, определяющие схемы финансирования инвестиционного
  проекта, занимающиеся проектированием и строительством, продажей объ­екта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или
  с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков
  и соинвесторов);
  

• 
  редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием территорий
  (вторичной застройки);
  
• 
  заказчики, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов. Ими
  могут быть как застройщики, так и назначенные ими лица (инвесторы и др.);
  
• 
  страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессио­нальной ответственности;
  
• 
  управляющие проектом, осуществляющие общее планирование, координа­цию и контроль реализации проекта от начала до завершения, с целью удов­летворения требований заказчика и обеспечения осуществимости проекта
  с функциональной и экономической точек зрения, а также завершения строительства в заданный срок в рамках утвержденной сметы и в соответствии с установленными стандартами качества;
  

• 
  управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением
  и технической эксплуатацией объектов недвижимости;
  
• 
  оценщики объектов недвижимости, оказывающие услуги собственникам,
  инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости
  объектов недвижимости;
  
• 
  финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рын­ке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;
  
• 
  аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;
  
• 
  участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и обо­ротом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании и пр.);
  
• 
  маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке недвижимости;
  
• 
  специалисты по информационным технологиям, обслуживающие рынок не­движимости; информационно-аналитические издания и другие СМИ, спе­циализирующиеся на тематике рынка недвижимости;
  
• 
  юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;
  
• 
  специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;
  
• 
  другие специалисты - сотрудники и члены национальных и
  
• 
  международ­ных профессиональных объединений рынка недвижимости.
  

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными (только что построенным), а также приватизи­рованными объектами. Он обеспечивает передачу объектов в оборот прав соб­ственности на рынке недвижимости.

Под вторичным рынком недвижимости понимаются сделки, совершаемые с объ­ектами недвижимости не впервые и связанные с перепродажей или другими форма­ми перехода прав собственности на недвижимость. Такие объекты недвижимости, как правило, длительное время находятся в эксплуатации на рынке недвижимости.

Первичный и вторичный рынки влияют друг на друга. Например, цены вто­ричного рынка являются своеобразным ориентиром, показывающим, насколько рентабельно новое строительство при существующем уровне затрат.

Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости существенно осложняет анализ сферы обращения и выбор реше­ний относительно инвестирования в недвижимость. Сложность задачи обуслов­лена тем, что сделки на рынке недвижимости носят частный, а зачастую - конфи­денциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации. Но не это главное.